ЖКХ у всех разное, проблемы – общие

В настоящее время в Государственной думе РФ находится на рассмотрении проект Федерального закона Российской Федерации «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (законопроект № 59728-6), который носит рабочее название «О создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов».  

По мнению авторов законопроекта, его реализация позволит решить в стране вопрос финансирования капитального ремонта жилья, переложив его с администраций муниципальных образований на собственников помещений в многоквартирных домах. Если закон примут, то собственник помещения в многоквартирном доме будет платить:

– за содержание и ремонт жилого помещения (включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в доме);

– за капитальный ремонт;

– за коммунальные услуги.

При этом ежемесячный платеж для собственников только за капремонт может составить от 150 до 600 рублей (3–9 рублей с квадратного метра площади помещения в доме. Реализация закона назначена на 1 января 2013 года.

Законопроект уже прошел первое чтение, получив депутатское одобрение. Может статься, что вскоре он затронет всех жителей страны. Времени для принятия важных решений осталось мало. Но чтобы дойти до суда – достаточно.

В Великих Луках 970 многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющих организаций и на обслуживании предприятий, оказывающих услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов. Их общая площадь 1569,4 тысяч кв. м. Более 80% жилых помещений уже приватизировано. В капитальном ремонте нуждается около 70% жилого фонда города. Это замена систем электрообеспечения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, ремонты фасадов домов, аварийных балконов и козырьков, ливневых стоков, окон и дверей в подъездах.  

Оценочная стоимость ремонтов составляет десятки миллионов рублей практически в каждом доме старше 20 лет с момента постройки. При этом администрация города в 2011 году израсходовала на ЖКХ 24,3% от всего объема местного бюджета. Для сравнения: на долю образования в Великих Луках в том же году пришлось 42,6% расходов местного бюджета, на долю здравоохранения – 17,5%.

Новый законопроект уже вызвал нарекания со стороны общественности. И дело тут даже не в том наследстве, которое требует срочных ремонтов, а в непродуманности положений законопроекта. Например, исходя из размера ежемесячного платежа, даже если он будет составлять 600 рублей, а не 150, типовой 60-квартирный дом за год сможет собрать лишь 432 тысячи рублей. При этом капремонт практически любой инженерной системы в доме стоит свыше одного миллиона рублей. То есть для сбора необходимой суммы потребуется около трех лет. Все это время собираемые на капремонт средства будут обесцениваться инфляцией, но главное – законопроект не предусматривает конкретного места их накопления и хранения. Понятно, что счета управляющей компании для этого использоваться не могут. Слишком велик риск, что за три года средства уменьшатся. Причем, произойти это может даже в том случае, если руководство управляющей компании будет поступать четко в соответствии с действующим законодательством.

Альтернатив по управлению накапливаемыми сборами на капремонт не так уж много. Например, чтобы собираемые средства не обесценивались, можно проводить капитальный ремонт сетей поэтапно. В один год отремонтировать сеть электрообеспечения, в другой – поменять трубы в подвале. А вот крышу перекрывать выгоднее единовременно. Обваливающиеся балконы тоже придется ремонтировать одномоментно.

Есть еще предложения по оформлению долгосрочных, лет на двадцать, банковских кредитов на капремонт в доме. Тоже в целях экономии средств жильцов при достижении максимального эффекта – проведения самого ремонта в среднесрочной перспективе. В данном случае предлагается за счет ежемесячных сборов с собственников жилья погашать уже взятый кредит, сразу же направленный на ремонт. Ничего лучше указанных вариантов хранения средств, собранных на капремонт, и распоряжения ими пока не придумали.

Итак, до вступления в силу нового закона осталось меньше полугода. Сомнений в том, что закон все-таки примут в Госдуме, не возникает. Что за это время можно сделать, чтобы облегчить будущее бремя собственников жилья по расходам на капремонт?

Во-первых, разобраться с юридической основой – кто, что и кому должен. Так, в силу статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность по проведению капитального ремонта дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, возникшая у него и не исполненная им на момент приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений. Она сохраняется за наймодателем до исполнения обязательства. Это значит, что в ряде домов, где капитальный ремонт не проводился ранее, обязанность по проведению такого ремонта лежит на администрации муниципального образования.

Во-вторых, провести обследования в домах с целью определить объемы и сроки необходимых работ по капитальному ремонту, а заодно проверить отчеты управляющих организаций (УО).

И если с оценкой объемов работ, на первый взгляд, все ясно, то работу УО стоит изучить подробнее. Особенно в части эффективного распоряжения собранными средствами. И вот почему это надо делать.

В октябре 2011 года УО «Центральное» было привлечено к административной ответственности за то, что в нарушение порядка ведения кассовых операций не оприходовало в кассу организации принятый от налогового инспектора платеж за услугу в виде денежной наличности в размере 104 рубля. Административный штраф, наложенный на УО «Центральное», составил 40 тысяч рублей. Штраф в 384 раза превысил неоприходованный по правилам платеж.

Отдельное внимание нужно уделить прозрачности отчетов. На практике оказывается сложно получить в управляющей компании подробный отчет с копиями расходных платежных документов, подтверждающих траты. Возникают проблемы с подробностями… К тому же некоторые УО объединяют в одну строку в отчетах, например, расходы на управление многоквартиным домом и отчисления за услуги сторонним организациям.

Еще удивляет сам подход некоторых управляющих компаний в Великих Луках к составлению планов по обслуживанию домов на ближайший год. Такие планы управляющие компании должны составлять в обязательном порядке. Бывает, что, прогнозируя размер сбора средств с жильцов в будущем году, в УО могут не предусмотреть затраты на устранение аварий в доме (который с самой постройки в 1960-х годах капитального ремонта не видел, что подразумевает неизбежное возникновение аварийных ситуаций в сгнивших коммуникациях). Или не включить в план работ очистку крыш от снега – видимо, в надежде на благоприятные погодные условия.  

Но на свою прибыль в УО рассчитывают всегда. А откуда взяться прибыли, если средств жильцов недостаточно даже для аварийного латания дыр? Поэтому потом, по итогам года, в отчете будет указано, что жильцы оказались должниками перед УО из-за того, что в их доме произошли аварии, которые за них кто-то оплатил, при этом и УО получила свою прибыль.

За чей счет оплачивается устранение аварий в проблемных домах, самим жильцам таких домов не интересно. А вот куда на самом деле уходит и уходит ли часть средств, собираемых с жителей благополучных домов, – жителям стоит задуматься. Потому что, хоть на эту тему не принято говорить открыто, средства, собираемые с жильцов всех домов одной управляющей компании, попадают, условно говоря, в общий котел, которым «распоряжается» конкретная УО. А там уж – как распорядится.

Средства, собираемые с жильцов, по сути являются обезличенными, с их помощью вполне можно поддержать более нуждающихся за счет менее нуждающихся в той или иной услуге. Конечно, в управляющих компаниях утверждают, что ведется подомовой учет поступлений и что потом, на следующий год, средства в «котле» снова перераспределятся и удастся вернуть долги всем, у кого пришлось занять. И это действительно так, но убыточные ветхие дома все-таки тянут на дно дома, требующие значительно меньших вложений для повышения эффективности их дальнейшей эксплуатации.

Этот важный для всего города вопрос уже неоднократно поднимался и обсуждался, но никаких решений по выходу из сложившейся ситуации подомовой «уравниловки» не нашлось. Пока. Хотя решение есть – это строгий персонифицированный учет средств, собираемых с собственников жилья. Но он окончательно «добьет» те дома, жители которых не в состоянии оплачивать даже текущий ремонт и содержание жилья, если конечно, не найти способы, за чей счет эти дома ремонтировать. А таких домов в Великих Луках очень много.

С принятием законопроекта, о котором идет речь, проблемы в таких высокозатратных и убыточных домах не решатся – из-за низкого уровня платежеспособности населения, проживающего в них.

Татьяна КРАСНОВСКАЯ, специально для «Нового дня»

ОТ РЕДАКЦИИ:

Тема обслуживания и управления жилищно-коммунальным хозяйством с каждым годом становится все актуальнее. Прежде всего – для самих жильцов. Вопросов настолько много, что их нельзя рассмотреть в одной статье и даже в одном номере газеты, если бы он целиком был посвящен этой теме. Поэтому, уважаемые читатели, задавайте нам ваши вопросы: присылайте в адрес редакции new-day@inbox.ru или на адрес электронной почты нашего корреспондента Татьяны Красновской newdayplus@inbox.ru .