Капитальный ремонт: противоречия и вопросы

Тема взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов в Псковской области – одна из самых горячих тем 2015 года и, несмотря на множество данных разъяснений, вопросов у жителей еще много. Главный вопрос – платить или не платить взносы? Ответы на него звучат противоположные. На самом деле граждан интересует, будет ли толк от новой программы по ремонту домов, большинство из которых капитального ремонта никогда не знали, хотя должны были. Правильный ответ на этот ключевой вопрос кроется в экономической составляющей самой программы и ее правильном правовом закреплении. В теме разбиралась Татьяна Красновская.

В марте собственники квартир в Псковской области получили первые квитанции на оплату взносов на капитальный ремонт своих многоквартирных домов. Так как многие собственники помещений в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в этот же срок, орган местного самоуправления принял решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. То есть все собранные с собственников средства будут поступать на счет регионального оператора.

Затем только 80% этих средств (здесь и далее приводится информация, действительная на момент написания статьи, это важно) будет расходоваться на проведение капитальных ремонтов различных частей и систем домов, включенных в региональную программу капитального ремонта. Данное ограничение установлено в ст. 13 Закона Псковской области от 11 декабря 2013 года № 1336-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области» как одно из требований к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора.

В Фонде капитального ремонта Псковской области (ФКР) не скрывают, что региональный оператор имеет право «средства, полученные от собственника, использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора». Это значит, что собранные средства сразу же будут расходоваться на ремонты в домах, которые в планах оказались первыми.

Это и хорошо, и плохо. Во-первых, собранные таким образом средства не успеют обесцениться «прямо сейчас», даже если «уже завтра» в стране произойдет очередное финансовое потрясение. И это хорошо. Во-вторых, данная система не дает гарантий тем собственникам, чьи дома оказались не первыми в списках и даже не вторыми – а сами ремонты запланированы через 5, 10 или даже 29 лет (хотя формально Псковская область несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах).

Если собственники помещений откажутся от капитального ремонта (так можно поступать по закону) или решат, что им в доме нужно проводить ремонты в другой последовательности и в другое время, – то предложенная заемно-возвратная система использования взносов на капремонт может пошатнуться. Но еще хуже для собственников, если они решат копить деньги в течение длительного времени. Такие взносы, размещенные на специальном счете в кредитной организации, фактически не будут защищены от инфляции и обесценивания; страхование подобных вкладов не предполагается. В этом – слабые моменты предложенной системы проведения капитальных ремонтов.

Еще одна существенная особенность взаимоотношений собственников с ФКР в том, что обязанность по уплате взносов возникает у собственника помещений тогда, по мнению ФКР, когда он (собственник) уплатит первый взнос, предварительно ознакомившись с проектом договора с ФКР. В частности, в проекте договора указано (дословно): «Уплата собственником помещения взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта настоящего договора считается его заключением в соответствии со статьей 181 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Проект договора между собственником помещения и ФКР размещен на сайте ФКР Псковской области. Что делать собственнику, если он не согласен с условиями предложенного договора (договор не является офертой и должен быть подписан сторонами) – не поясняется.

Важно и то, что по договору между собственником и ФКР региональный оператор имеет право «на возмещение средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, за счет последующих взносов собственника на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Если смотреть на данный пункт договора через призму финансовых отношений, то это условие имеет признаки кабального для собственника помещения в доме. Собственники могут усмотреть пункты, с которыми они могут не согласиться. К тому же не ясно, на какие цели и когда будут расходоваться оставшиеся 20% от собираемых взносов.

Есть и другие замечания. Например, может получиться так, что ФКР воспользуется правом и израсходует взносы собственников одного дома на нужды другого дома. Деньги не потеряют при этом своей покупательной способности (не успеют потерять), но в этом случае произойдет безвозмездное пользование заемными средствами. Получится беспроцентный кредит одним собственникам – за счет других, выданный через посредника – ФКР. Можно предложить собственникам внести пожелания по данному замечанию в договор с ФКР. Уже сейчас очевидно, что предложенный ФКР проект договора с собственниками не отвечает интересам самих собственников.

Далее. В соответствии со ст.16 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем (в большинстве домов наймодателем являлась администрация муниципального образования) сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. То есть, если «до момента приватизации квартиры городская администрация не провела капремонт и не передала собственникам дом в надлежащем состоянии, долг в виде ремонта остается за муниципалитетом». Данная фабула активно используется как аргумент, который могут приводить собственники помещений против уплаты взносов на капремонт, если капремонт в их доме ранее не проводился в установленные законом сроки.

В городе Пскове есть даже практика исполнения городской администрацией судебных решений, по которым администрация (не без участия прокуратуры) обязана провести в домах капитальный ремонт. О наличии подобной практики в Великих Луках неизвестно из-за фактической недоступности информации из органов суда и закрытости от граждан самой судебной системы. Так что аргумент этот весьма весомый.

Не обходится внедрение новой системы сбора средств на капитальные ремонты жилых домов и без явных нарушений. Так, жители области сообщают, что приходят квитанции собственникам квартир в новых домах, не требующих капитального ремонта, а также жильцам квартир, находящихся в найме. Некоторым собственникам первые квитанции пришли не в марте, а только в мае, но уже с долгом. Многим пришли квитанции с ошибками: неверно указаны собственники жилья, неверно указан метраж площади, из размера которого делается расчет взноса на капремонт и т.д. Люди не хотят платить за чужие ошибки, и это требование вполне справедливо. Понятно и желание не платить взносы на капремонт собственников помещений в домах, фактически находящихся в ветхом состоянии, но не признанных таковыми органами местного самоуправления. Как раз о таком доме сообщает жительница города Новосокольники на сайте губернатора региона turchak.ru:

«С апреля 2015 года на мой адрес стали приходить квитанции на капитальный ремонт… Дом построен в 1938 году, полностью не соответствует условиям проживания, в доме отсутствуют инженерные системы: водоснабжение, отопление, канализация, вентиляция, газ привозной, есть деформация стен, фундамент дома врос в землю, уровень пола в подъезде ниже уровня земли, до недавнего времени во время весенних паводков в подъезде стояла вода до 10 см. Насколько мне известно, на 2020 год в нашем доме запланирован капитальный ремонт крыши, но это не решит основную проблему! Дом как был в ветхом состоянии, так и останется, ведь он, начиная с фундамента, находится в плачевном состоянии».

Ей ответил Виталий Соловьев, глава Новосокольнического района: «Ваш дом включен в программу капитального ремонта на ближайшие годы. До начала работ дом будет осматриваться представителями регионального оператора – Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области, которые и оценят его пригодность для дальнейшего проживания». Но глава района не обратил внимание, что людям предлагается платить за капремонт уже сейчас, не дожидаясь комиссий и переоценок. Ситуация типична и для Великих Лук, и для Пскова, и для других населенных пунктов региона.

Юридически противоречивыми являются отдельные положения действующего законодательства. Так, согласно п. 2 ст. 154 Жилищного Кодекса РФ (в действующей редакции) «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

То есть, если понимать закон так, как он написан, и предположить исполнительность на местах, то взносы за капремонт уже включены в плату за жилое помещение и коммунальные услуги! Но власти и управляющие компании уверяют жителей региона, что это не так.

Однако находятся и те, чьи дома не включены в региональную программу капитального ремонта, при этом не являются новыми или аварийными. Эти люди хотят знать, как они могут свои дома включить в региональную программу. Четкого ответа для них тоже пока нет. Но известно, что региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области, рассчитана на 2014–2043 годы.

Тема капитального ремонта остается острой, пока не будут даны ответы на самые серьезные вопросы. Газета «Новый день в Псковской области» будет следить за развитием темы.

Татьяна КРАСНОВСКАЯ

Новости от регионального оператора капремонта

Осенью тариф взносов на капремонт в Псковской области может быть проиндексирован. Об этом на пресс-конференции 2 июня заявил генеральный директор регионального оператора – Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области Сергей Макарченко. Он напомнил, что ставки принимались в 2014 году (6,95 руб. с 1 кв. м в домах, оборудованных лифтами, и 5,95 руб. в остальных домах). Индексация будет зависеть от повышения стоимости строительных работ и материалов.

***

Капитальный ремонт многоквартирных домов за счет средств, собранных жильцами, в Псковской области начнется в 2016 году. Об этом сообщил председатель государственного комитета Псковской области по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Дмитрий Быстров.

«Невозможно проводить капитальный ремонт, не собрав денег. Поэтому в этом году мы будем собирать средства», – пояснил он. К концу года планируется подготовить проектно-сметную документацию, а с начала 2016 года начать тендерные процедуры.

Генеральный директор ФКР Сергей Макарченко рассказал, что сейчас сотрудники фонда осматривают дома в Пскове в связи с некорректно составленными паспортами объектов и дефектными ведомостями. Уже осмотрены 194 дома.

Его советник Сергей Корсаков отметил, что управляющие организации свои обязанности выполняют далеко не лучшим образом. Поэтому и возникают некорректные электронные паспорта.

***

Подписание или неподписание договора с региональным оператором не влияет на обязанность оплачивать взносы на капремонт – платить нужно в любом случае, заявил генеральный директор ФКР Сергей Макарченко.

Он пояснил, что типовой договор размещен на сайте регионального оператора. Если человек оплачивает поступившую ему квитанцию, он автоматически подписывает этот договор с фондом.

«При этом мы не отказываем тем, кто обращается к нам, кто хочет подписать его с нами лично. Подписание или неподписание договора не влияет на обязанность платить взносы на капремонт», – добавил Сергей Макарченко.

В настоящее время региональный оператор заключил 110 договоров с организациями и 177 с собственниками многоквартирных домов. Собственники в 220 многоквартирных домах в Псковской области решили копить средства на спецсчете.

Псковская лента новостей