Государство заставит нас стать активными собственниками

17 июля в музыкальной школе № 1 при полупустом, к сожалению, зале состоялся разговор, который касался по сути каждого горожанина. На встречу с главой Регионального оператора – Фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области Сергеем Корсаковым были приглашены руководители управляющих организаций, ТСЖ, председатели советов многоквартирных домов. А также активные собственники.

Вот только, по признанию докладчика, класс активных собственников жилья в стране так и не сформировался, оттого и зал был полупустой. Тем не менее редакция считает необходимым донести до великолучан то, что рассказал Сергей Корсаков, бывший военный, взявшийся за неподъемное дело приведения в порядок нашего ветшающего жилья. Ему слово.

В декабре прошлого года был принят закон № 1336-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области». Чтобы было понятно, почему он появился, напомню историю.

Во времена СССР затраты на капремонт были интегрированы в плановую экономику. Ежегодно 3–5% средств бюджета страны тратились на капитальный ремонт жилья. Однако у государства находились и другие важные вопросы, которые оно должно было решать. Средства, выделяемые на капремонт, не покрывали всех потребностей. Число недоремонтированных домов постепенно накапливалось.

1991 год ознаменовался не только распадом Советского Союза, но и появлением закона «О приватизации», в соответствии с которым нам было предоставлено право приватизировать свои квартиры. По замыслу законодателя, с той поры должен был начать формироваться класс активных собственников, которые понимают, что собственность – это не только квартира, но и все, что связано с домом. Общее имущество, в которое входят крыша, фундамент, подвал, инженерные системы. И все это тоже наше.

Однако класс активных собственников до настоящего времени так и не сформировался.

В появившемся в 2004 году новом Жилищном кодексе было указано, что капитальный ремонт проводится на основании решения общего собрания собственников с четким предложением управляющей организации о сроках и порядке его финансирования. Но эта статья не работала.

Поверьте, я был участником многих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Даже то, что касалось установления платы за содержание и текущий ремонт, люди принимали не очень адекватно. Собственникам предлагали экономически обоснованные расчеты, а они говорили: 5 рублей хватит, вы и этих сумм не отрабатываете.

Между тем затраты на капитальный ремонт весьма серьезные. Возьмем для примера 9-этажный панельный дом, находящийся в эксплуатации 35–40 лет, где надо ремонтировать крышу, менять системы горячего и холодного водоснабжения, установить коллективные приборы учета, – это будет стоить 8–10 млн рублей. Я не встречал, чтобы собрание собственников приняло решение о таком ремонте.

Так что появление этого закона обосновано. Фактически сейчас государство в аварийном режиме возвращается к тем вопросам в жилищном секторе, которые должны были инициировать мы с вами. Ведь если все будет продолжаться так, как сейчас, будут происходить весьма печальные вещи, вплоть до разрушения домов. Этого допустить нельзя.

Ситуация настолько болезненная и запущенная, что, когда закон принимали на сессии областного собрания, звучали опасения, не очередной ли это «МММ»... Сомневающихся можно спросить: что другое вы можете предложить?

Став собственниками квартир, мы почему-то считаем, что за дверью нашей квартиры наша собственность заканчивается, и к общему имуществу дома относимся иногда крайне наплевательски. А его надо содержать надлежащим образом. Для этого в Жилищном кодексе предусмотрены формы управления домом: ТСЖ, ЖСК, управляющая организация, непосредственное управление (не очень мне понятная форма, тем не менее в Жилищном кодексе она присутствует).

Каким образом должен быть реализован закон о капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов?

Для этой цели создан региональный оператор – областной фонд капитального ремонта. Учредителем является администрация Псковской области. Она же по закону несет ответственность за деятельность или бездеятельность фонда. Организационно-правовая форма – некоммерческая специализированная организация.

Функции фонда следующие. Во-первых, сбор денег на капитальный ремонт. Во-вторых, организация проведения капремонта. Для этого фонд наделен функциями технического заказчика. Это значит, что дома будут обследовать, будет составляться проектно-сметная документация, проводиться конкурс подрядчиков, фонд должен контролировать строительные работы и осуществлять их приемку.

Предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта. До 1 ноября мы должны принять решение – каким образом мы будем формировать фонд капитального ремонта для своего дома.

Первый вариант – аккумулировать деньги на счете регионального оператора. В случае если собственники примут такое решение, региональный оператор с 1 ноября направит этим собственникам проект договора об организации сбора денежных средств и проведении капремонта.

Создана региональная программа, рассчитанная на 30 лет, в которую вошли все многоквартирные дома Псковской области. За исключением тех, что признаны в установленном порядке аварийными, и тех, где квартир менее трех.

Подразумевается, что за этот срок все дома будут капитально отремонтированы.

В каждом субъекте РФ рассчитан и установлен минимальный взнос на капремонт. У нас выделены две категории:

МКД без лифта – 5,95 руб. на 1 кв. м,

и МКД с лифтом – 6,95 руб. на 1 кв. м.

Возможна ли дальнейшая дифференциация? Возможна. Мы стоим в начале пути. Не менее чем за 3 месяца перед капремонтом дома будут дообследовать. Если выявится разница стоимости работ в домах разных конструктивных особенностей, будут приниматься соответствующие решения.

Размеры минимальных взносов по стране варьируются от 2 руб. (например в Санкт-Петербурге) до 14 руб. В Петербурге исторически из бюджета выделяются большие суммы на капремонт. Вторая столица, и бюджет соответствующий.

Итак, если собственники принимают решение формировать фонд на счете регионального оператора, то значит, оператор в полном объеме выполняет функции технического заказчика. Приемка выполненных работ осуществляется совместно с органом местного самоуправления и собственниками. И за выполнение работ несет ответственность региональный оператор. А за его деятельность или бездеятельность отвечает его учредитель – то есть субъект Федерации.

Второй способ формирования фонда капремонта – на специальном счете. Специальный счет открывается на каждый дом, собственники которого на общем собрании выберут такой вариант. Владельцами специального счета по закону могут быть ТСЖ, ЖСК. Собственники могут также принять решение обратиться к региональному оператору с просьбой открыть для их дома специальный счет.

Управляющие организации к потенциальным владельцам специального счета законом не отнесены. Но идут обсуждения, и возможно, что УО тоже отнесут к возможным владельцам спецсчета на капремонт.

Режим специального счета интересен тем, что деньги копятся только на конкретный дом. Если же деньги аккумулируются на счете регионального оператора, капремонт одного дома может проводиться с привлечением средств других домов на возвратной основе.

На практике я встретил в Пскове только двух председателей ТСЖ, которые сказали, что откроют специальный счет, потому что они знают, как управлять имуществом, как копить деньги, как грамотно их расходовать. Это дома относительно новые. При управлении ими товарищества сразу встали на правильный путь: у каждого конструктивного элемента общего имущества и инженерной системы есть регламентный срок, когда он проходит – необходимо проводить капремонт.

Но в большинстве МКД из-за «недоремонта» сейчас сложилась ситуация, когда нужно делать все сразу – и крышу ремонтировать, и сети менять и т.д. На это нужны большие деньги.

Счета открываются в банках, которые находятся на территории субъекта, на основании конкурса, который проводит региональный оператор (спецсчета – по выбору собственников жилья). В законе есть требование – банк должен обладать собственным капиталом в размере не менее 20 мдрд рублей. Мы уже встречаемся с представителями банков, первичные консультации проведены со Сбербанком, Россельхозбанком, Промсвязьбанком и ВТБ.

Пока их предложения нас не устраивают. Надеюсь, что подход банков изменится на более конструктивный. Ведь речь идет о больших деньгах. Одно из условий, которое мы внесли, – невзимание комиссии при оплате квитанции.

Я надеюсь на поддержку этого проекта со стороны государства. Как это сделано с Фондом содействия реформированию ЖКХ (действует до 1 января 2017 г.). В этот фонд из бюджета выделено 192,5 млрд рублей для расселения из аварийного жилья и проведения капремонта. Но с учетом накопившихся проблем выделенные деньги проблему не решают. Закон говорит о том, что мы должны эту проблему решить сами.

Для этого в регионах и создаются эти структуры.

Государство здесь решает несколько задач – не только помочь организационно в капитальном ремонте домов, но и вовлечь нас в эффективные отношения со своей собственностью. Дальнейшее равнодушное к ней отношение чревато серьезными последствиями.

До 1 ноября в каждом многоквартирном доме должно быть принято решение о способе формирования фонда капитального ремонта. Два месяца отводится на заключение договоров. Сбор денежных средств начнется с 1 января 2015 года.

Если собственники до 1 ноября не выберут способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления примет решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Будет ли входить этот взнос в единый платежный документ? Мое мнение: его надо выделять в отдельную квитанцию, потому что есть категория должников и этот взнос может просто раствориться в дебиторской задолженности.

С должниками – большая проблема. Закон ее обходит стороной. Известны способы воздействия на должников – предупреждения, пени. Если эти меры не действуют – суд. Я прошел разные инстанции по истребованию задолженностей. Это весьма тяжелая работа. И результат не всегда положительный. Но других способов пока государство не предлагает. И не ограничивает участие в программе капремонта домов, в которых низкая платежная дисциплина.

В районах области есть дома, где половина жильцов не платят вовремя. Возможна ли ситуация, что капремонт будет проводиться за счет добросовестных собственников? В законе есть такие понятия: «перечисление взносов на специальный счет» и «перечисление взносов на счет регионального оператора для формирования обязательственных прав в отношении собственников». То есть для того, чтобы начать капремонт, надо приобрести у регионального оператора его обязанность организовать и провести эту работу. У меня, как руководителя, нет морального права брать деньги с домов, где высокая платежная дисциплина, и направлять на тот дом, где большое количество неплательщиков.

Законодатель данный вопрос не урегулировал, значит, будем в судебном порядке такую практику нарабатывать. Возможно, будем каким-то домам отказывать в начале капремонта на основании, что деньги не накопили. В доме, где низкая платежная дисциплина, нельзя воспользоваться теми инструментами, которые закон предоставляет, например, привлечь заемные средства (кредит). Банки ведь тоже оценивают свои риски и будут выставлять встречные условия.

Так что закон хоть и своевременный, но сложный в применении. Однако альтернативы ему нет.

ОТ РЕДАКЦИИ:

Внимательно выслушав генерального директора регионального оператора капитального ремонта, великолучане стали задавать вопросы. В большинстве высказываний сквозили скепсис и недоверие к своим управляющим компаниям. Мол, мы платим за содержание и текущий ремонт, но нам ничего не делают, где гарантия, что деньги, собранные на капремонт, не осядут в чьих-то карманах? Предыдущий опыт капитального ремонта во многих домах тоже получился отрицательным.

На это Сергей Корсаков еще раз подчеркнул: надо быть грамотными и активными собственниками, предъявлять претензии, привлекать роспотребнадзор, государственную жилищную инспекцию, отстаивать свои права в суде. Он уверен, что решать коммунальные проблемы можно и новая структура, которую он возглавил, будет это делать эффективно.

Официальный сайт регионального оператора – http://fkr60.ru

Подготовила Татьяна ДАВЫДЕНКО

Фото с сайта iluki.ru